建领原创｜《关于商品房消费者权利保护问题的批复》对施工企业的影响及对策（上）

信息来源：　 时间：2023-06-05　 作者：王敏 李越 唐越 周吉高

2023年4月20日，最高院发布法释〔2023〕1号文《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（下称“《批复》”），就法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的商品房消费者权利保护问题，作出新的规定。《批复》条文仅三条，但对商品房消费者、房地产开发企业、施工企业以及银行等均产生影响，在短时间内引起理论和实务界的热议。其中最引人关注的就是对商品房消费者权益的倾向性保护，消费者可依据《批复》主张“房屋交付请求权”及“购房款返还请求权”优先于包括建设工程价款优先受偿权在内的各项权利。本文通过对《批复》进行逐条解读，从施工企业的角度分析可能造成的影响并提出相应的对策和措施。

一、《关于商品房消费者权利保护问题的批复》的解读

（一）第1条重申建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权的顺位

《批复》第1条规定：“建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。”

该规定对建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的顺位进行重申，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（下称“《建设工程司法解释（一）》”）第36条：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”因此，《批复》第1条援引《建设工程司法解释（一）》第36条，衔接了《民法典》关于建设工程价款优先受偿权的规定。

（二）第2条明确商品房消费者“房屋交付请求权”在一定条件下的优先性

《批复》第2条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”

此前，规定“小业主优先权”的有最高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（已废止，下称“《02年批复》”）和《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“《执行异议规定》”），均规定符合一定条件的商品房消费者可拥有优先权以对抗包括建设工程价款优先受偿权在内的其他权利，《批复》在此前规定的基础上降低了商品房消费者主张优先权的门槛。

根据《批复》第2条规定，商品房消费者主张“房屋交付请求权”优先于其他权利，应当符合以下条件。

1、权利人为商品房消费者

权利人为商品房消费者，并非《批复》首次规定，其实早在《02年批复》中便已明确，此次系重申权利人的身份。2005年最高院执行工作办公室《关于〈最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》对权利主体进一步规定，明确“小业主优先权”是为了“保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释”。该观点长期被审判实务所适用，故《批复》所述的权利人也应限于个人消费者。企业、非法人组织等因不享有居住权，故应排除在适用范围之外。

2、商品房消费者应以居住为目的

《批复》强调消费者购买房屋应“以居住为目的”，该条款同样并非新增规定，在此前的批复或者司法解释中也有类似表述，即强调购买目的是满足个人居住需求。商品房消费者应当以满足生活居住为需要，而非用于经营、投资等。

《执行异议规定》对权利人除了要求符合“以居住为目的”外，还要求考察买受人“名下无其他用于居住的房屋”（即购买的房屋为其名下“唯一住房”）。那么适用《批复》时，是否仍应当满足“唯一住房”呢？

我们认为，适用《批复》仍应当满足“唯一住房”的要求。根据最高院的相关文件精神及司法案例来看，商品房消费者超级优先权一直以来都是基于对购房者生存权和居住权的特殊考量，属于对“物权优先于债权”、“债权平等保护”原则的例外规定。“唯一住房”是认定商品房消费者购买房屋是否是为了满足基本生存和居住需求的直接考量因素。如果认为针对商品房消费者不需满足“唯一住房”，无疑会违背保障商品房消费者基本生存和居住需求的立法目的，从而损害其他债权人的合法权益。

值得注意的是，根据最高人民法院关于《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）（下称“《九民纪要》”）第125条第2款“‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神”之规定，最高院对特殊情形下的“唯一住房”做了进一步解释 。

依据该规定并结合我们的办案经验，我们认为，“唯一住房”认定仍然主要的判断标准是消费者名下只有1套居住房产，不宜扩大解释。但是，如果消费者单套人均面积过小时，即便房产数量大于一套，也可能存在被认定为属于“居住目的”的风险，即也存在适用《批复》的可能。

3、商品房消费者须构成法律意义上的“购买”

《批复》第二条明确规定“房屋交付请求权”优先的前提条件是“购买房屋”。这里的“购买”应是法律意义上的“购买”，即商品房消费者应与房地产开发企业签订合法有效的书面买卖合同。

《执行异议规定》第28、29条均要求权利人与房地产开发企业应签订合法有效的书面买卖合同。故，仅签订商品房认购协议书、预约合同的，均不构成这里的“购买房屋”，《批复》第二条自然也不能适用。

值得注意的是，最高院第二巡回法庭2021年第15次法官会议纪要排除了以物抵债形式的适用：“以物抵债协议不同于买卖合同，其性质或者是新债清偿，或者是债务更新。在新债清偿场合，同时存在新旧两个债，与单一之债性质的买卖合同判然有别；在债务更新场合，债权人仅享有权利而无须履行付款义务，与需要支付对价的买卖合同亦不相同。因此，仅依据以物抵债协议，并不足以排除另一个金钱债权的执行。”该会议纪要也强调了商品房消费者主张优先权的前提具备法律意义上的“房屋买卖合同”。

4、商品房消费者须已支付全部价款

只有支付全部价款的消费者才享有优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权的超级优先权；未支付完全部价款的，超级优先权均不成立。此外，《批复》第2条第2款明确，消费者在一审法庭辩论终结前补交剩余价款的，都可以认定为“支付全部价款”。

（1）关于“一审法庭辩论终结前”

关于“一审法庭辩论终结前”的理解，在《批复》出台之前，商品房消费者主要根据《执行异议规定》第28、29条在房屋被执行过程中，通过提起执行异议（之诉）的方式排除申请执行人的执行，因此，《批复》允许商品房消费者支付全部价款的条件在执行异议之诉一审法庭辩论终结之前都可以补正，对商品房消费者显然更加有利。但该条款是否可以理解商品房消费者能单独提起诉讼主张交付请求权优先呢？

我们认为，除常规的执行异议（之诉）以外，商品房消费者可以依据商品房买卖合同要求交付房屋。首先，从立法目的看，《批复》的设定目的是解决“房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题”，核心是商品房消费者面对“已售逾期难交付”时的权利保护，并未限制只能在执行阶段调整当事人、利害关系人和案外人的合法权益；其次，从《批复》文义解读，第2条 “房屋交付请求权”的行使并未限制具体情形，因此只要商品房消费者满足构成要件即可援引此条款。

根据公开案例检索，（2023）辽02民终2296号普通破产债权确认纠纷案中，当事人援引《批复》第2条主张权利，法官对是否符合该条款进行审查，已经能体现《批复》除执行异议（之诉）案件以外，也适用于其他案件。当然，“一审法庭辩论终结前”中“一审案件”的理解，尚须法律进一步明确或者司法实践观点的印证。

（2） 施工企业对商品房消费者“补交的剩余价款”是否享有优先权

关于施工企业对商品房消费者“补交的剩余价款”是否享有优先权，目前法律并无明确规定，我们认为存在争议。但结合我们的办案经验来看，不少法院在处理小业主执行异议案件时，会考虑平衡商品房消费者与施工企业的关系，如提出小业主将“补交的剩余价款”交付法院之后，由法院将剩余价款作为执行款交付给申请执行人（施工企业），并与施工企业协商将异议房屋排除在执行程序之外。无疑在实践中，已有施工企业对商品房消费者“补交的剩余价款”优先受偿的迹象，但具体定论尚须进一步观察。

（3）关于按揭贷款支付房款的认定

在当前高房价的环境下，消费者自身资产一般难以一次性支付所有购房款，多以按揭贷款方式支付。我们认为，以按揭贷款方式支付房屋价款属于“支付全部价款”。对于“以居住为目的”的商品房消费者，通常都是通过银行按揭贷款的方式完成全部价款支付。如果排除“按揭贷款”的适用，显然将使《批复》流于形式、立法目的落空。

5、购买房屋是否仍应限制在法院查封之前

在《批复》出台之前，商品房消费者通常依据《执行异议规定》第29条提起执行异议（之诉），排除法院执行。《执行异议规定》第29条与《批复》第2条相比还多了“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一构成要件。

关于购买房屋的时间点是否应限制在法院查封之前，我们认为：购买商品房的时间节点仍应限制在法院查封之前是适用《批复》第2条的必要条件。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》第24条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”签订买卖合同属于在房屋上设定权利负担的行为，故商品房消费者如果在房屋被查封后才签订买卖合同则不能对抗申请执行人，相对于其他债权人没有优先顺位。因此，如果《批复》第2条签订房屋买卖合同的时间不受查封时间的限制，将会造成法律适用的冲突。

更有甚者，如果对商品房买卖的时间节点不加以限制，将导致房地产开发企业在房屋被查封之后仍可随意将商品房出卖给商品房消费者，这将导致申请查封的执行人对已查封的房屋完全失去应有权利，直接冲击现有的财产查封制度，损害查封制度的正常运行。

 （三）第3条明确商品房消费者“购房款返还请求权”在一定条件下的优先性

《批复》第3条规定：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

第3条重点应关注“房屋不能交付且无实际交付可能”。对于“房屋不能交付”，根据《城市房地产开发经营管理条例》第17条：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”，故商品房竣工并经验收合格后即基本满足交付的要求。因此，“房屋不能交付”可以认为商品房尚未竣工及验收合格。

但房屋不能交付并不等同于无实际交付可能。因房地产开发企业中途资金链断裂，导致工期延误且迟延交付情形，这一情况仅导致房产开发商逾期交房，但不能径直认定房屋无实际交付可能。对于何为“无实际交付可能”，当前法律并未明确具体情形。《民法典》第580条规定了以下三种合同履行不能的情形：法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未请求履行。参照此条款，只有商品房客观上不具备交付的可能性，例如开发商因债权人申请或无力执行生效判决进入破产清算或资不抵债无力再投入资金进行续建，客观上已经烂尾，长期未复工且无投资人接盘，则可能认定为“无实际交付可能”。相反，若商品房现阶段尚未竣工，但房地产开发企业如仍有续建至竣工验收的计划和资金，或者有政府“保交楼”政策的支持，则我们认为原则上应认定仍具有“实际交付可能”。在此情形下，商品房消费者的价款返还请求权将不能被认定为具有优先于其他权利的效力。

未完待续（下篇）：《批复》对施工企业可能造成的影响、对施工企业的建议