包销合同的性质与效力
信息来源： 时间：2008-10-28 作者：
【
案件事实】
1996年11月19日，Z开发公司、J开发公司与L公司签订《楼盘权益转让合同》约定，将Z开发公司、J开发公司共同开发的W大厦整座楼盘权益转让给L公司，共计61，900，560元。Z开发公司、J开发公司保证楼盘在1996年11月底前竣工验收并交付使用。Z开发公司、J开发公司取得预售许可证并函告L公司且提交相关附件后3个月内，L公司支付100万元作为合同的定金，并且在此后10日内支付第二期楼价款400万元，30日内支付第三期楼价款1000万元。以后各期支付款项期限如下：（1）1997年3月31日前付1000万元；（2）1997年5月31日前支付1000万元；（3）1997年8月31日前付清全部余款。合同对楼房迟延交付和楼款提前、迟延支付的处理做了约定。L公司支付定金后，即可开始对整座大厦进行销售。未经L公司同意，Z开发公司、J开发公司无权对外办理发售、出租、抵押、合作等业务；在1998年12月31日前，Z开发公司、J开发公司无条件配合L公司对外销售、租赁、合作等工作，特别在预售、买卖合同上作为开发商对外签约，并且出具有效税务发票、办理房地产权证及土地使用权证等；所有收入汇入L公司指定帐户。当L公司支付500万后10日内，Z开发公司、J开发公司须将土地使用权证等原件交给L公司保管，否则视为违约，L公司除有权要求违约金外，还可以就各期楼款的支付时间作相应的顺延。Z开发公司、J开发公司须按设计配备市电单回路电源和自备发电机组。违约责任：若一方违约，则须承担违约部分30％的违约金，若违约金不足补偿另一方损失时，还须承担损失赔偿。
同日，Z开发公司、J开发公司与L公司签订《备忘录》对后期工程量再次重申。
1996年11月19日，Z开发公司、J开发公司与L公司签订《楼盘权益转让合同》约定，将Z开发公司、J开发公司共同开发的W大厦整座楼盘权益转让给L公司，共计61，900，560元。Z开发公司、J开发公司保证楼盘在1996年11月底前竣工验收并交付使用。Z开发公司、J开发公司取得预售许可证并函告L公司且提交相关附件后3个月内，L公司支付100万元作为合同的定金，并且在此后10日内支付第二期楼价款400万元，30日内支付第三期楼价款1000万元。以后各期支付款项期限如下：（1）1997年3月31日前付1000万元；（2）1997年5月31日前支付1000万元；（3）1997年8月31日前付清全部余款。合同对楼房迟延交付和楼款提前、迟延支付的处理做了约定。L公司支付定金后，即可开始对整座大厦进行销售。未经L公司同意，Z开发公司、J开发公司无权对外办理发售、出租、抵押、合作等业务；在1998年12月31日前，Z开发公司、J开发公司无条件配合L公司对外销售、租赁、合作等工作，特别在预售、买卖合同上作为开发商对外签约，并且出具有效税务发票、办理房地产权证及土地使用权证等；所有收入汇入L公司指定帐户。当L公司支付500万后10日内，Z开发公司、J开发公司须将土地使用权证等原件交给L公司保管，否则视为违约，L公司除有权要求违约金外，还可以就各期楼款的支付时间作相应的顺延。Z开发公司、J开发公司须按设计配备市电单回路电源和自备发电机组。违约责任：若一方违约，则须承担违约部分30％的违约金，若违约金不足补偿另一方损失时，还须承担损失赔偿。
同日，Z开发公司、J开发公司与L公司签订《备忘录》对后期工程量再次重申。
1997年2月19日，Z开发公司、J开发公司与L公司签订《补充合同》：约定了Z开发公司、J开发公司在办妥确界文件、安装栅栏、发电机组等并于1997年3月31日前完成大厦的竣工验收，并将全套资料移交L公司；L公司于1997年9月18日付清全部余款。违约责任为：按其违反的每一条款每逾期一天均须承担40，000元的违约金，若同时违约若干条款，则累计计算违约金。
上述合同签订后，至1997年3月31日，L公司向Z开发公司、J开发公司支付购房款14，812，913元。Z开发公司、J开发公司则未能在约定期限内安装栏栅、达成确界协议，排污工程也没能得到解决，消防验收报告也没有如期移交给L公司。
1997年4月11日，Z开发公司与Y公司签订《商品房预售合同》，将W大厦全部售给Y公司，合同价款为85，656，600元，分5期支付。L公司作为Z公司的委托代理人在合同上签章。但在Y公司付清各期款项后，J开发公司、Z开发公司仍然未完成排污、消防等9项工程。
1997年7月11日，L公司以《关于W大厦亟待解决问题工程遗留问题》致函Z开发公司、J开发公司。
1997年8月8日，Y公司以《关于请L公司尽速解决W大厦遗留问题的函》及《W大厦现场移接情况》致函L公司，对W大厦的遗留问题提出21项整改意见，要求尽快答复。同日，L公司将该函转发Z开发公司、J开发公司。
1998年12月7日，Z开发公司与Y公司签订《关于全面解决W大厦遗留问题的协议》，协议签订后，不再与L公司就W大厦事项发生关系。
1998年12月10日，Z开发公司、J开发公司以《关于要求立即归还被长期截留之楼款的函》致L公司，要求L公司在7日内将楼款如数归还。1998年12月16日，L公司回函，认为其已支付了楼款计3000多万元，余款尚未支付是由于Z开发公司、J开发公司没有全面履行合同所致，根据合同约定，L公司有权相应顺延付款时间。
另查明，Y公司已将剩余购房款支付给Z开发公司。1996年6月17日，Y公司领取整座W大厦房屋所有权证，按《楼盘权益转让合同》确定，合同总价款为62，425，010元，但按照《商品房预售合同》合同总价款为86，682，782元。L公司已收取Y公司72，091，000元，尚有14，591，782元被Y公司止付。L公司支付给Z开发公司、J开发公司售楼款30，432，745元，尚欠31，992，265元。按照合同约定，房屋差价部分得税款1，472，446元由L公司承担。
双方协商不成，L公司于1999年2月12日向法院提出诉讼，请求判令Z开发公司、J开发公司继续履行合同，完成大厦后期配套工程，并按《补充合同》的约定承担违约金2000万元。Z开发公司于1999年4月13日提出反诉，请求判令L公司偿还代收的售楼款42，331，000元及占用的该款利息12，621，000元。
【法院认定】
法院经审理后认为，根据双方签订的《楼盘权益转让合同》、《备忘录》、《补充合同》，双方当事人已构成包销合同关系。双方当事人签订合同意思表示真实，不违反法律、法规的禁止性规定，应认定合同有效。由于双方对大厦的未完工程项目发生争议，Z开发公司、J开发公司未依约完成确界、排污、消防等工程，导致大厦不能按时验收交付，L公司亦未按约在将大厦出售给Y公司并收取大部分售楼款后，继续向Z开发公司、J开发公司付款，因此，双方都存在违约行为。L公司依照合同收取的售房差价依法予以保护，按《补充合同》的约定，其应支付Z开发公司、L开发公司剩余款项17，400，482元并支付自1997年9月18日其至给付之日其的中国人民银行同期贷款利息。房屋差价部分的税款由L公司承担。
【法院判决】
L公司应在判决生效之日起10日内返还Z开发公司、J开发公司楼盘权益转让款17，400，482元及利息（自1997年9月18日起至给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利息计算）和房屋差价部分的税款1，472，446元。
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