土地使用权转让协议效力的认定
信息来源： 时间：2008-10-28 作者：
【案件事实】
1994年4月10日，X房地产开发公司与B发展公司签订《L房地产开发公司合同》和《L房地产开发公司章程》，合同约定：由X房地产开发公司提供土地及负责办理项目开发的一切手续及批件，由B发展公司提供资金及负责工程的规划、设计和建造，共同建立、经营L房地产开发公司，注册资金人民币300万元，X房地产开发公司和B发展公司各投资人民币150万元，各占L房地产开发公司股份的50％。合同还约定了其他的有关事项。
合同签订后，B发展公司于1994年4月15日与人保信托投资公司Z公司签订《项目合作协议书》，约定，Z公司提供人民币1000万元用来投资参与H别墅项目。同时，B发展公司还将其从X房地产开发公司得来的34.8亩土地的使用权和项目开发权向Z公司设置抵押，还约定了利润按双方实际投资比例分成，同年4月20日，B发展公司通过S市公交物资公司帐户将该款付给X房地产开发公司。
1994年5月6日，L房地产开发公司领取了工商局颁发的企业法人营业执照，注册资金为人民币300万元，经济性质为全民与集体联营，经营范围是商品房及住宅综合开发。1994年5月7日，X房地产开发公司与B发展公司签订了《关于L房地产开发公司的补充合同》。约定X房地产开发公司将34.8亩土地投入L房地产开发公司，供其开发花园别墅。同时约定X房地产开发公司将其在L房地产开发公司50％股权中的45％（作价730万）转让给B发展公司所有；另外B发展公司向X房地产开发公司支付156.8万元工程配套款。通过《补充合同》，双方在L房地产开发公司股份比例为，B发展公司95％，X房地产开发公司5％。B发展公司先后于1994年6月13日、7月18日、7月30日三次通过L房地产开发公司共支付X房地产开发公司486.8万元。至此，B发展公司共支付给X房地产开发公司人民币886.8万元。
1994年7月30日，X房地产开发公司与B发展公司又签订《L房地产开发公司股东会会议决议》和《股权转让确认书》，对《补充规定》又作出变更：X房地产开发公司将其在L房地产开发公司的股权转让49％，仅保留公司股权的1％，B发展公司拥有其在L房地产开发公司为99％，X房地产开发公司转让的49％股份作价730万元人民币。同时明确在L房地产开发公司要以34.8亩土地及项目进行抵押时，X房地产开发必须出具有关手续以明确该地块属L房地产开发公司所有。L房地产开发公司接受了34.8亩土地的使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，并以此向Z公司设置抵押，取得开发资金。34.8亩土地转让以后，没有办理该土地的变更登记手续，亦未经有关主管部门批准。
1994年4月29日，J人民政府将包括上述34.8亩土地在内的W县等四各镇建制划归S市工业园区管理。同年9月，S市工业园区管理委员会规定，凡根据原来规划进行的所有在建、待建项目的建设证书自1994年4月29日其即行中止。B发展公司因不能按计划进行H别墅项目的建设，于1995年10月25日，向法院提起诉讼。
另查明，1993年8月20日，X房地产开发公司与W县土地管理局签订了《国有土地使用权出让合同》，约定，W县土地管理局出让给X房地产开发公司坐落于W县跨T区34.8亩土地使用权，出让年限70年，土地用途是建H别墅。1993年9月8日，X房地产开发公司领取了上述土地的《国有土地使用权证》。L房地产开发公司的开办费为人民币107，288元。
【法院认定】
法院经审理后认为：W县土地管理局超越批准权限出让34.8亩土地给X房地产开发公司开发H别墅，X房地产开发公司所取得的《国有土地使用权证》无效。X房地产开发公司将34.8亩土地作价入股投入L房地产开发公司，随后又转让公司股份，是名为合作实为土地使用权的转让，该宗土地使用权的转让不符合法律规定的条件。X房地产开发公司与B发展公司签订的《补充规定》、《股东会议决议》、《股权转让确认书》无效，X房地产开发公司据此取得的886.8万元及其利息应予返还。由于上述一系列协议无效，致使《L房地产开发公司合同》的履行已无必要。B发展公司请求解除合同应予允许。B发展公司出资支付的L房地产开发公司开办费107，288元，由X房地产开发公司、B发展公司各半承担。
【法院判决】
（1）X房地产开发公司与B发展公司签订的《补充规定》、《股东会议决议》、《股权转让确认书》无效；
（2）X房地产开发公司于本判决生效后30日内返还B发展公司886.8万元及其利息；
（3）X房地产开发公司与B发展公司签订的《L房地产开发公司合同》予以解除；
（4）L房地产开发公司开办费107，288元，由X房地产开发公司、B发展公司各半承担。
【分析】
本案的争议焦点在于双方当事人签订的一系列合同、协议等书面文件的效力。这个看似“股权转让”的法律行为其本质却是土地使用权的转让。一类法律行为的表现形式可能千差万别，但归其本质却是相同的。本案中所转让的股权的载体从根本意义上说是土地使用权。在我国，土地使用权的转让、变更是以产权的要式登记为表征的，故X房地产开发公司转让其股权项下土地的行为的效力取决于是否经有关土地管理部门批准并进行权属变更登记。本案中，X房地产开发公司的一系列“股权转让”行为无疑是欠缺的，故被法院认定无效。
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