商业地产股权式合作开发的特点及风险防范

信息来源：　 时间：2010-07-04　 作者：建领城达所 阚蓉

房地产企业的商业地产项目因建筑规模及投资需求量大，导致企业存在资金压力积聚了一定的风险。更多的开发商对于商业地产，从注重单纯的开发、运营、持有，转移到注重股权设计，在商业项目总体层面和各业态层面积极引入合作者，以实现项目的快速增值与套现。

股权式合作开发是指投资方通过受让房地产项目公司的部分股权，以达到合作开发商业地产项目之目的。这种模式的合作开发具有如下特点：

1.以股权方式合作，双方无须办理土地使用权转移和变更登记手续等，一般只需要到工商行政管理部门办理股权变更手续即可，若涉及国有股权、上市公司股权的交易，还需有关部门的审批。手续简单，可以更加快捷的介入管理整个项目。

2.股权转让方式，可以减少费用，降低投资开发成本。由于不涉及土地使用权人的变更，不需要缴纳土地增值税。根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号文件）规定，对股权转让不征收营业税。因此，股权转让方式涉及的税种包括股权转让合同贴缴印花税、股权转让所得就取得股权主体的投资方不同缴纳个人所得税或企业所得税。

采取受让股权的方式进行合作开发虽然有着以上优点，但同时也存在法律风险：

1. 项目公司手续风险：转让方公司的成立及相关审批手续是否完备，关系到所转让股权的价值和后续项目进展。转让方公司方面的法律风险主要表现为股东出资是否到位、公司成立相关审批手续是否完备等。

2. 项目手续风险：项目公司的项目，其相关手续是否完善将直接影响股权价值。这些手续包括土地出让金的缴纳、土地证的办理、相关规划立项手续的办理等。　　

3. 转让程序风险：在某些有多个股东的公司中，股权转让不仅要和转让方股权之间的协商一致，还要取得其他半数以上股东的同意。在同意的情况下，若其他股东愿意以同等的条件收购该股权，其他股东还具有优先购买权。

4. 债权债务风险：股权转让后，项目公司的原有债权债务情况对今后投资方的收益有着巨大影响，因此在转让前必须调查清楚项目公司的债权债务情况。在对项目公司债务未详尽了解的情况下，投资方受让股权存在一定的负债风险。而项目公司原有债权实现的可行性对股权的价值也有影响。

成熟的商业项目长期收益高，但前期投资开发的风险却较大，如何在股权式合作开发模式下防范风险，需要从前期调查、合同订立和合同履行阶段进行以下几方面的工作：

1.全面审慎的尽职调查

在前期调查阶段，全面的财务审计和法律尽职调查必不可少。调查工作主要围绕项目公司和项目公司的商业地产项目，调查对象是一切可能影响股权受让方潜在利益的因素。首先，应对项目公司的外部环境和内部情况进行全面审慎的调查与评估，包括对项目公司设立及历史沿革、股东关系、业务资质、重大合同及债权债务、财产权利、税务情况、管理机构、职工人员等方面的审查；其次，应着重针对商业地产项目本身进行调查，这是是否进行股权转让的决定因素。

2.完善详备的合同

股权转让合同是合作双方设定法律权利义务的基础，是合作能否顺利达成的关键。项目公司股权转让的主要风险是转让无效，导致的原因有主体无效、程序不当等。项目公司股权转让过程中，受让方面临的最大风险就是对公司原有的、不可知的债务的承担以及承担之后向转让方追偿不得的风险。为控制这一风险，股权受让方可以在合同中要求转让方承担披露不实的违约责任。转受让双方在整个项目公司的股权转让过程当中，除了对项目公司债权债务问题的讨论外，还要针对项目公司已签署过合同的继续履行问题，股权转让完成后项目后续开发问题等比较重要合作细节进行详细的讨论，并将洽商结果签署在股权转让合同里面。

合同中需要注意的条款包括但不限于：付款阶段和比例的约定；项目公司和商业地产项目信息的披露义务及披露不实的违约责任；股权转让方对违约责任的担保方式；公司印章的移交以及移交前后的界限划分；股权转让生效前后债务的承担；合同的生效及公司股权转让的生效；工商变更登记手续的办理主体及时间。

3.严谨规范的合同履行

首先，应当建立合作各方履行合同的运行机制，主要包括：设立联合的管理机构，明确运行制度并加强内部监督和相互制约。如设立共管的银行账户、重要事项双方指定人员会签制度、项目进展的书面通报制度等。合作一方原则上应当参与到商业地产项目的经营管理，不能在提供资金或提供土地后，完全让对方来运作项目，否则容易产生误解和纠纷。

其次，注意通过书面形式明确各自的权利义务。在履行过程中，合作方应注意通过书面形式确定自己的权利义务，主要包括双方签署的补充协议、备忘录、会议纪要等。如果不能达成书面形式，也可采取单方函件的方式以固定请求或相关事实。尤其在对方存在违约情形时，守约方必须重视自身基于合同所享有的索赔权利。

在国内紧缩、外资涌入的宏观背景下，通过股权式合作开发商业地产项目，越来越成为一种常见的合作模式。加强前期尽职调查、完善相关合同条款及监督好合同履行的过程，能够更好地控制股权式合作的风险。