如何防范拿地和投融资风险（讲义）
作者：建领城达所 点击次数：413
编者按：此为周吉高律师于2011年9月27日在由全国工商联房地产商会、上海市工商联房地产商会主办，凯迪集团、上海华燕置业发展有限公司承办的“土地与投融资沙龙成立大会”上的PPT内容。应部分与会人员提议，上传至网站与大家分享。
完整的演讲文字稿将在整理完成后予以发布。
拿地和投融资是开发企业的两条生命线
一、拿地渠道及风险和防范
（一）拿地渠道
拿地渠道分为：一手地、二手地。
一手地又分为：集体土地、国有土地，按是否完成三通一平，又分为生地与熟地。
（二）一手地拿地风险与防范
1、生地的风险：无法及时完成甚至无法完成搬迁的风险。
【案例】某房地产开发企业市中心地块搬迁3年投入数亿至今完成1/3搬迁任务。
风险产生原因：稳定压倒一切，无法实施强搬；征收条例出台，因公共利益才可征收。
风险防范方法：
（1）尽量少拿或者不拿生地；
（2）若拿生地，建议从先进行集体土地一级开发，而后经过征地后，通过招拍挂拿地。
2、政府暂时无土地指标引发的风险：无法及时、甚至无法取得土地使用权影响开发建设风险，以及先行建设无法取得土地使用权的风险。
【案例】某县因土地升值而征收解除出让合同纠纷案
风险防范方法：
（1）约定指标落实期限，并约定违约责任。
（2）跟踪土地指标，一旦有了指标，即取得土地使用权，避免挪用。
（3）土地指标未拿到之前，尽量少投入。
3、地域差异风险（不诚信风险）：指标无法落实、优惠政策取消、要求补地价
【案例】某县招商引资给予优惠后要求增补地价。
风险防范方法：
（1）诚信度差的地方，不宜拿地；
（2）尽可能取得有利的合同约定且需要尽可能细化。
4、领导层换届风险：同上。
5、拿地主体不当引发风险：无法成立项目公司予以开发。
【案例】外资地区总部拿地案
风险防范方法：需要动态掌握政策并予以落实。
（三）二手地拿地风险及防范
二手地拿地主要方式：在建工程转让与股权转让
1、在建工程转让未达转让条件无法过户取得产证的风险
防范方法：股权转让方式取得土地使用权；促成达到转让条件并在转让条件具备时及时转让。
2、在建工程被抵押查封等风险
防范方法：尽职调查并设计安全交易方案。
3、隐瞒负债（包含或有债务）、虚构债务、一女二嫁的风险
防范方法：尽职调查、设计交易方案让转让方承担并提供有效可实施的担保。
4、交易方案不安全或者违法风险
表现：股权转让价款定性错误、转让方负责承担清偿债务、先付款后过户等风险；
为了优化目标公司财务数据而设计方案：债权转让协议被撤销风险；
通过收购股权方式转让土地使用权，表述不当，引发 “非法倒卖土地使用权”等刑事犯罪的风险；
面对复杂的收购方式，收购兼并协议方案不当，面临无效的风险。
防范方法：专业律师提供服务。
5、受让方无法受让股权的风险
产生原因：出让合同中对股东有特别约定；股权被质押、查封、易主等。
防范方法：尽职调查并设计安全交易方案。
6、税收风险
产生原因：为了遏制土地使用权转让，有些地方内部规定税收政策，补交契税、土地增值税，否则，不予办理大产证。
防范方法：当地国土部门进行调查，并约定后果承担。
7、招商要求捆绑出让风险
产生原因：招商价低，政府部门提出要求，达不到则收回土地使用权，或者附带义务，不履行则收回土地使用权或者受让方必须承担。
8、闲置收回风险、土地升值征收风险、交易付款手续不全风险。
【案例】某县因土地升值而征收解除出让合同纠纷案。
二、投融资风险及防范
1、部分企业资金紧张
开发资金组成比例
房地产开发商的资金约有45%来自预收款，
自有资金比例为30%至35%，
银行贷款约占20%，
包括发行股票、债券、信托等所有类型融资在内的资金比例通常不高于5%。
2、融资方式
（1）银行贷款——高利转贷、虚假按揭、重复抵押；
（2）房地产信托；
（3）房地产私募基金；
（4）证券市场融资；
（5）民间借贷；
（6）其他融资方式（类融资方式、解决资金流方式）：
施工企业垫资；
延期支付工程款；
加快销售力度；
售后包租；
缓慢施工、暂停施工或开发；
以房抵债；
在建工程转让；
股权转让；
合作开发。
3、主要风险及防范（尽量不做）
（1）高利转贷——方案设计不当，导致丧失股权或者低价贱卖资产；
【案例】上海宏邦与上海华胜1元股权转让案
（2）虚假按揭、重复抵押——骗取贷款罪、合同诈骗罪；
（3）房地产信托——无法展期风险；
（4）房地产私募基金——非法集资罪；
（5）民间借贷——股权方式借贷，还款后拒绝办理变更登记。
防范方法：尽量不做；设计安全方案。
4、资金紧张企业如何应对？
（1）评估企业风险，并对目前处境有一个正确的认识。
施工企业引发：有否可能诉讼？诉讼后引发后果？
银行引发：银行贷款如何解决？
信托公司引发；
民间借款人引发；
特别是连锁反应的防范。
（2）设计化解风险方案
针对不同情形，分别进行化解，并且注意时效性，以及多方案（十五种解决现金流方案）多途径化解。
【案例】某房地产开发企业因银行贷款受阻纠纷案。
（3）化解风险方案本身的风险防范
（4）充分用好专业律师提供上述服务。
