房地产项目开盘销售前法律风险及防范之（三）

作者：张荣荣点击次数：151

房地产项目开盘销售前法律风险及防范之三

销售广告或销售资料被认定为要约的风险

编者按：房地产项目由于开发周期长、投入资金大，而且涉及到的法律关系较多且互相交织，极易发生法律纠纷。在项目开盘前，应当对房地产项目中所有法律关系予以厘清，并对风险点进行有效的把控，并做好预防工作，才能够在楼盘实现价值的同时，避免纠纷的产生。

针对上述问题，通过对本事务所提供的大量非诉及诉讼服务的总结，自第9期开始将对房地产项目开盘销售前的法律风险及防范进行系列介绍。介绍采取以典型案例为切入点，对风险点进行分析，归纳管理及防范要点的方式进行。

一、典型案例

天地公司在华新市对其开发的天地商贸城，进行销售广告和宣传中，发放的彩页中载明有“华新市唯一一家拥有800平米时尚休闲广场、唯一一家拥有地下停车场、唯一一家配置室内进口中央空调、唯一一家配置六部进口快捷购物扶梯”及“德国沃克斯大跨度自动扶梯”“美国约克中央空调”等关于配套设施的描述。在对商铺投资分析中有“投资年回报率8%-20%"的字样。

2005年6月18日，王小涛与天地公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：买受人购买出卖人开发的“天地商贸城”4单元402号商用房，建筑面积72.732平方米，每平方米3917.505元，总金额284928元。付款方式为买受人于2005年7月4日付清全部房款。合同约定，出卖人应当在2005年9月30日前将符合规定的商品房交付买受人使用；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，该合同仅指该商品房结构形成、户型、空间尺寸、朝向；商品房达到交付使用条件后出卖人通知买受人办理交付手续；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方在附件三中的约定，达不到约定标准的买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：交房之日起水、电、电梯通；合同中双方还对逾期交房、逾期付款、产权登记、保修责任等事项进行了约定。合同附件一中有天地商贸城的房屋平面图，附件三中所列的与本案有关的装饰、设备标准为：电梯为沃克斯电梯，空调为约克中央空调。王小涛在合同上买受人处签名、捺印，天地公司在合同上出卖人处加盖合同专用章。2005年7月4日王小涛向天地公司支付了全部房款28498元。

2005年9月30日前，天地公司将合同约定的上述商品房交付王小涛，该商品房现由王小涛占有、使用。交付的商品房涉及的装饰、设备标准一项的电梯为浙江沃克斯电梯有限公司生产，价款106万元，空调为约克（无锡）空调冷冻设备有限公司提供，价款215万元。交付的地下停车场出入不便，为解决停车问题，街道办事处筹资在“天地商贸城”北改建停车场一处，已于2006年6月份投入使用。该停车场天地公司出资10万元。

　　法院的判决：

王小涛与天地公司双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，天地公司在销售广告和宣传资料中对休闲广场、地下停车场、空调和电梯的说明和允诺具体确定，且王小涛购买的商品房属商业用房，该说明和允诺的履行对“天地商贸城”整体经商环境的形成有积极作用，对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定无疑会产生影响，况且商品房买卖合同是出卖人提供的格式合同,签订合同时，天地公司对合同中与销售广告和宣传资料不一致的内容负有说明义务，对此天地公司没有予以说明，为保护买受人的合法利益，按照诚实信用原则，该说明和允诺符合上述司法解释的规定，应为要约，应视为合同内容。双方应当按照上述约定全面履行自己的义务。王小涛按照合同约定支付了天地公司全部房款，天地公司理应按照约定的标准交付王小涛商品房。天地公司交付王小涛的商品房配套设施不符合约定标准，属违约行为，但该配套设施已具备其应当具备的使用性能，故王小涛要求继续履行合同的诉讼请求，不予支持。天地公司有违约行为，应赔偿王小涛损失。但王小涛没有提供损失的具体计算依据，其遭受的信赖利益损失也无法计算，根据案件的具体情况，将王小涛的损失酌定为房价的10%为宜，即天地公司应赔偿王小涛损失15000元。天地公司的辩称理由不能成立，不予支持。此纠纷的形成系天地公司履行合同义务不符合约定所致，应负全部责任。

二、风险要点分析：

开发商对外的销售广告和销售资料原则上是要约邀请，即是吸引小业主前来购房的手段和方式，但是若符合法律规定的特定条件，则视为要约，即视为购房合同内容。结合本案的判决情况和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，销售广告和销售资料必须满足以下三个条件才视为要约：

1. 从销售广告和销售资料针对的对象上看，销售广告和销售资料必须是针对所售房屋规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如本案中天地公司在销售广告和宣传资料中对休闲广场、地下停车场、空调和电梯的说明和允诺就是对王小涛所购房屋规划范围内相关设施所作出的说明和允诺。

2. 从销售广告和销售资料的详细程度来看，销售广告和销售资料的详细程度上来看，销售广告和销售资料中的说明和允诺必须是明确具体的。本案中天地公司的广告彩页中载明有“华新市唯一一家拥有800平米时尚休闲广场、唯一一家拥有地下停车场、唯一一家配置室内进口中央空调、唯一一家配置六部进口快捷购物扶梯”及“德国沃克斯大跨度自动扶梯”“美国约克中央空调”等关于配套设施的描述。在对商铺投资分析中有“投资年回报率8%-20%”的字样，这些描述中时尚休闲广场、地下停车场、德国沃克斯大跨度自动扶梯、美国约克中央空调都是明确而具体的。

3. 从后果上看，销售广告和销售资料必须是对购房合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。本案中天地公司在销售广告和宣传资料中对休闲广场、地下停车场、空调和电梯的说明和允诺具体确定，且王小涛购买的商品房属商业用房，该说明和允诺的履行对“天地商贸城”整体经商环境的形成有积极作用，对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定无疑会产生影响。

综合以上分析，本案中天地公司发布的销售资料和销售广告符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，此种情况下的销售资料和销售广告的有关内容虽然没有约定在购房合同中，也视为购房合同的内容，对天地公司和王小涛均有约束力。所以法院作出了天地公司向王小涛赔偿损失的判决。

三、风险管理和控制要点：

1. 小区规划设计尚未通过政府批准之前，不应在销售资料或销售广告中将自己设想中的小区状况作详细描述，以免误导广告受众。有关销售资料或销售广告应当进行严格把关和审核。

2. 广告宣传的内容应真实，特别是对那些内容确定且可能影响到定价或购房人决策的部分，应实事求是、切合实际。

3. 涉及小区规划、设计等可能发生变更的情况，应向购房者说明，并在签订的购房合同中详细注明。

4. 对委托销售代理机构对外发布的广告，应从前述几点对广告内容和宣传行为加以严格审查。

5. 通过现场查看和征询公司规划、设计、施工等相关部门的专业人士进行商讨确定相关销售广告或销售资料的描述内容。