当前房地产企业降价促销引发的法律风险与化解

作者：王凌俊 周吉高    点击次数：252

一、事件回放：

2011年10月22日，上海嘉定龙湖郦城、嘉定新城绿地秋霞坊和浦东中海御景熙岸等3个楼盘推出大幅度降价促销活动，从而引发老业主集体“维权”要求退房的风波，甚至出现了打砸售楼处等群体事件。随后，媒体报道，浦东建交委房屋管理处副处长陈建军表示，中海降价幅度超过了20%，需重新申请备案，该活动也被同时叫停。而在北京等其他地区，相同事件也曾一度上演。

二、法律风险分析：

基于《合同法》等法律法规来看，价格涨跌属于正常的商业风险，此风险随标的物的交付从出卖人转移至买受人。此外，“情势变更”原则也很难适用于此情形，因为如果买卖合同已履行完毕，则失去了适用的基础。即使未履行完毕，降价达到多少幅度可以适用此原则的标准也很模糊，更何况“情势变更”在当前司法实践中还受到很严格的控制。所以，从法律角度来看，业主因“降价”而要求退房、补差价等做法还较难借助司法途径来满足自己的诉求。

但对企业而言，出于“维稳”的政治需要，群体性事件的爆发往往需要政府或多或少地向小业主利益倾斜，难保不会推出部分对企业不利的措施。此外，打砸事件的发生，以及媒体报道的报道，对企业形象也会造成一定的负面影响。

三、风险化解方法：

    第一，企业在采用降价促销（特别是大幅度降价）之前，应预先评估已签订合同中的条款及合同履行情况是否存在业主有权解除合同的情形，比如是否存在重大质量瑕疵等；

第二，充分考虑老业主的心理承受能力，比如将降价时间点与上次开盘时间点间隔久一点，毕竟刚买完房就发现大幅度降价难免会有受到“价格欺诈”的感觉。或者，采用“分步小额降价”等较温和的降价方式达到促销的目的；

第三，尽可能平衡老业主心态，要提供给老业主一个可以平衡心态的降价理由，比如“剩余少量房源”“房型不佳”等，必要时，还可预先通过合理途径给予老业主少量的补偿或礼物，以示关心和重视；

第四，尽可能开展低调或变通的降价促销，在宣传降价时不过于直接，以免在吸引眼球的同时，引发意想不到的风波。或者也可通过“暗降”的方式进行，比如“买房送N年物业费”“买房送家电购置费（装修费）”“摇号抽奖优惠”“缴纳意向金可冲抵部分房款”“尽快签约优惠”等不那么直接的名号；

第五，在开展大幅度降价促销之前，应事先取得媒体、政府相关部门的支持，为价格调整履行必要的备案等手续，并借助媒体的舆论引导缓解民众情绪，至少不要出现大量倾向性的报道以激化民众情绪，此外要格外关注网络媒体的影响力，比如微博等新型的信息传播方式，其传播性与宣传力并不比传统媒体弱；

    第六，在促销实施前，提前制定危机公关预案，提前建立应急小组。