房地产项目开盘销售前法律风险及防范之（四）

作者：张荣荣    点击次数：149

房地产项目开盘销售前法律风险及防范之四

违反购房认购书约定的风险

编者按：房地产项目由于开发周期长、投入资金大，而且涉及到的法律关系较多且互相交织，极易发生法律纠纷。在项目开盘前，应当对房地产项目中所有法律关系予以厘清，并对风险点进行有效的把控，并做好预防工作，才能够在楼盘实现价值的同时，避免纠纷的产生。

针对上述问题，通过对本事务所提供的大量非诉及诉讼服务的总结，自第9期开始将对房地产项目开盘销售前的法律风险及防范进行系列介绍。介绍采取以典型案例为切入点，对风险点进行分析，归纳管理及防范要点的方式进行。

一、 典型案例

2008年11月2日，王小明与东瑞公司签订房屋认购书一份。认购书约定王小明购买东瑞公司开发的“春光家园”小区7号楼2单元南户房产一套，建筑面积为140.66㎡，单价每平方米8500元，总价1195610元；定金为5万元。并在认购书中注有五点认购说明：1. 认购方为取得认购房屋的优先购买权，在签订本认购书时自愿交纳定金5万元；2. 认购方签订本认购书后，本公司有义务为购买方保留所认购的房屋；3. 认购方未能在预售证下来10日内与本公司签订商品房预售合同，视为放弃权利，本认购书自行失效，其已付定金不予退还，出卖方有权另行出售该房屋，认购方对此结果在签订本认购书书时已经明白并没有异议；4. 商品房预售合同签订后，本认购书书自动失效，其已交定金全部转入购房款内；5. 本认购书书须由双方签字盖章后并附有出卖方收款收据方可生效，一式两份，具有同等法律效力。

签订认购书当日，王小明即向东瑞公司依约交纳了定金。

2009年12月10日，王小明用特快专递发通知一份，送达单位名称为“东瑞公司”，收件人姓名为“赵晓刚”（东瑞公司法定代表人），内容为：“贵公司开发的春光家园项目七号楼预售许可证办妥后，请于三日内和我联系，以便根据认购书，签订7号楼2单元南户的商品房预售合同’’并写明了自己的电话号码。2010年2月17日，某市房地产管理局向东瑞公司颁发了“春光家园”小区7号楼预售许可证后，东瑞公司一直未通知王小明签订商品房买卖合同。王小明在庭审中得知原东瑞公司双方合同约定的7号楼不存在2单元南户的情况后，变更诉讼请求为要求判令东瑞公司按同等面积、楼层向王小明交付房屋，或者双倍返还定金并向王小明赔付买方差价。

法院判决：

1. 东瑞公司作为房屋出卖人，在未取得商品房预售许可证的情况下与王小明签订的《房屋认购书》，本应认定无效，但在王小明起诉前，东瑞公司已取得商品房预售许可证，依法认定有效，东瑞公司关于其与王小明签订的合同无效的辩解，不予采纳。

2. 王小明、东瑞公司既然合同约定预售证颁发十日内签订商品房买卖合同，作为商品房预售证申办方的东瑞公司，在商品房预售证审批颁发后，就有告知王小明的附随义务。在王小明于2009年12月10日发了特快专递明确要求东瑞公司在预售证审批颁发后履行告知义务，东瑞公司在商品房预售证颁发后仍不向王小明履行告知义务后，且以预售证未办妥为由进行推诿，已构成违约。王小明要求东瑞公司进行履行房屋订购书，按约定的同等面积、同等楼层与王小明签订商品房买卖合同，予以支持。

二、风险要点分析：

1. 开发商未取得商品房预售许可证明，即与小业主订立的购房认购书的风险。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

在房地产项目开盘销售前的法律风险及防范之一中对此问题已经进行了详细的阐述，本文在此处不再进行赘述。

2. 违反购房认购书的责任承担风险。

在楼盘开盘后签订预售合同前，开发商和小业主之间通常会签订购房认购书来确定双方的合意。购房认购书是双方关于购买房屋事宜在缔约阶段的合同，一般认定为商品房预售合同的预约合同。签署认购书的目的是为了约束双方的交易行为，约定将来订立正式的商品房预售合同。

（1）双倍返还购房定金的风险。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人。本案中，王小明提出的要求东瑞公司双倍返还购房定金的诉讼请求正是依据了此条规定。

（2）要求继续按照认购书的约定签署商品房预售/出售合同的风险。

既然认购书是双方为了相互制约，目的是为了将来订立正式的商品房预售/出售合同而订立的，则双方均有义务对签订正式的商品房预售/出售合同进行努力的义务。本案中，东瑞公司在取得预售许可证后，仍不向王小明履行告知义务后，并且以预售证未办妥为由进行推诿，不予其签订商品房预售合同的行为，已经违反了认购书的约定。王小明有权要求东瑞公司依据认购书的约定履行签署商品房预售合同的义务。

三、风险管理和控制要点：

1. 认购书是独立的合同，一经签署生效后，即对双方产生相应的约束力。所以，作为开发商应当对认购书的内容进行严格审查。

2. 签署认购书时，开发商对于双方日后将签署的商品房预售/出售合同应当予以公示和解释说明，以免发生小业主不愿购买房屋时，以合同条款不予接受的原因进行抗辩，认为合同未订立是由于不可规则双方的事由，要求开发商退还定金。

3. 在实践中，因小业主和开发商之间没有谈判的会议纪要，亦缺乏各自意思表示的往来函件，所以究竟是开发商拒绝与小业主签署合同还是小业主根本没有在约定的时间内与开发商进行协商，往往成为双方诉辩的分歧。所以，作为开发商应当在认购书约定的时间内书面通知小业主前来签署正式的商品房预售/出售合同，并且保留好相关邮寄凭证。并且在双方就签署合同进行沟通协调的过程中，注意形成书面的资料。

4. 请专业律师进行房地产项目开盘销售前的法律风险检查。