商业不动产租金强制执行实务｜执行专栏

信息来源：建领城达所　 时间：2026-05-06　 作者：建领城达所

代理人：李越、张航宇

作者：施晓能

提要：

本案系典型的以商业不动产租金为核心执行对象的案件。因开发商长期拖欠工程款，我方代理施工单位确认债权后，聚焦被执行人名下持续经营的商业不动产，通过执行租金债权，最终实现5300万元全额本息清偿。本文以此案为引，系统解析商业不动产租金债权执行过程中的常见路径与障碍解决策略，为同类案件执行提供参考。

一、全面核查租赁情况

1.实地勘察走访，初步确认租赁情况

针对商业不动产，我们安排专人进行全方位实地核查，记录房产实际使用状态、入驻商户名称、经营规模。同时，以寻租洽谈、商务合作等合理名义，与物业工作人员、保安、周边商户沟通，侧面了解入驻商户的租赁起始时间、租金支付方式、是否存在转租等情况。

2.多渠道调取租赁合同，固定债权执行依据

①调取官方备案资料。向法院申请出具调查令，赴属地房产管理部门调取涉案房产租赁备案存档材料，核实备案租赁主体、约定租赁期限、备案租金标准、权利义务约定等官方登记信息。

②责令被执行人主动申报。依据《最高人民法院关于民事执行中财产调查若干问题的规定》第五条规定，被执行人对外出租不动产属于法定财产申报范畴，据此可向法院申请责令被执行人限期提交书面租赁合同、租金台账、收款明细等全部材料，固定其财产收益证据。

③申请法院向承租人核查取证。参照《最高人民法院关于民事执行中财产调查若干问题的规定》第二条，在申请执行人因客观限制无法自行取证时，若涉案承租人主体清晰、数量明确，可申请法院依职权向承租人调取租赁合同、租金缴费凭证等材料，核查租赁事实。

④借助拍卖压力获取。推动商业不动产的拍卖程序，协调法官在经营场所张贴腾退公告，要求各承租商户限期提交租赁合同，用于审查涉案房产是否符合带租拍卖条件；对不符合承租要件、不满足带租拍卖条件的，依法责令限期腾退。此路径利用承租方已投入前期经营成本、希望延续租赁关系的心理，倒逼其主动提交租赁材料。

二、真实租金的核查

1.固定租金模式

根据租赁合同，核对租金标准、支付周期，确认是否存在免租期、租金减免等特殊约定；同时，也可以通过调取被执行人与承租方的银行流水，核实过往租金支付金额、支付频率，排查是否存在“阴阳合同”或租金隐匿转移。

2.委托经营/转租模式

部分商业综合体业主可能委托第三方主体（委托经营模式中为受托管理人，转租模式中为转租人）统一对外出租并收取租金。此时需首先厘清法律关系是委托经营还是转租（可参考本专栏《如何清除“带租拍卖”障碍？——破解开发商委托经营套路，涤除租赁负担助力资产变现》一文）：

若为委托经营：租赁关系仍直接成立于业主与实际承租人之间，受托管理人仅作为业主的代理人履行出租、收租等职责，此时调查重点应聚焦于实际承租人的租赁合同、租金支付流水，确认业主是否按约定收取租金，防范受托管理人截留租金、虚报支付情况。

若为转租：租赁关系分为业主与转租人、转租人与实际承租人两层。调查过程中，不仅需调取业主与转租人之间的租赁合同，确认业主收取的租金标准及支付记录；还需调取转租人与实际承租人之间的转租合同及租金支付凭证，核对转租租金与原租金的差额，以此排查是否存在明显的“高收低租”“长收短付”等异常交易，防范警惕转租人与被执行人恶意串通，通过转租手段转移租金收益、规避执行。

3.营业额提成模式：

商业不动产租赁中，餐饮、零售等行业常采用“营业额提成”模式（如按月营业额的一定比例计算租金），此类模式下，真实营业额的核实是关键，具体路径可参考如下。

①调取过往租金支付记录及对应的营业额报表，取合理周期的平均值，大致确定租金数额；

②调取承租方的经营台账、收银系统记录，核实实际营业额，重点核查线上渠道（如外卖平台、团购平台、自营小程序等）的交易数据；同时还可以将承租方的经营数据与同地段、同规模、同行业商户的经营数据进行比对，若承租方数据显著低于行业均值，需重点核查是否存在数据造假情形。

③当承租方配合度低、刻意隐瞒数据或数据明显失真时，可向执行法院申请调查令，向税务机关调取承租方的税收申报记录、增值税发票开具记录、纳税申报表等资料，反向推算承租方的真实营业收入，且税务数据具有权威性、客观性，既能精准核算租金，又能在心理层面对承租方形成合规压力，促使其主动配合执行。

本案应用：

本案中，涉案承租方为餐饮企业，租金计费方式采取“营业额提成”模式。案件启动时两家商户免租期刚刚结束，尚未形成历史租金支付记录，缺乏可参照数据。更为关键的是，两家餐饮企业配合度极低，仅提供部分零散营业流水，且明显存在数据缺失与刻意压缩收入的情形，与商场客流量及经营规模严重不符。按其自行提供的数据测算，租金金额明显偏低。

面对这一局面，我方没有停留于形式性核算，而是将执行重点转向“还原真实经营数据”。我方向执行法院申请调查令后即前往税务机关调取两家餐饮企业的税收申报记录。在取得税务资料后，我方对营业收入进行反向推算、交叉比对，最终确认两家餐饮企业的营业收入，该数额远高于其自行提交的数据。经重新核算，被执行人依法享有的月度租金债权较最初餐饮企业自行申报版本提高近一倍。

三、法院的冻结、划扣措施

实践中对于租金的执行存在争议，部分法院认为租金属于收入，法院应裁定“扣留、提取”；部分法院则认为租金属于对外债权，应适用执行债权的规定。

河南高院《关于债权执行若干问题解答（一）》对此作出过明确指导：债权通常是基于合同、侵权、不当得利、无因管理等法律关系所产生，给付时间、地点、金额、方式应依具体法律关系内容确定，工程款、租金、资产转让款、合作办学收益等均属债权范畴。

本案执行法院为河南省某中级人民法院。在确认租金债权数额及支付周期后，我方立即向执行法院提交申请，请求法院对被执行人享有的到期租金债权依法采取冻结措施，同时向次债务人（承租方）送达《履行到期债务通知书》，明确告知其租金支付义务、支付账户（法院专案账户）及拒不履行的法律后果。

此外，对于被执行人享有的未到期租金债权，我方同步向法院申请冻结，待债权到期后，即可参照到期债权的执行方式，通知承租方将租金支付至法院专案账户，防止被执行人与承租方恶意串通，提前支取、转移未到期租金。

在法院依法送达相关文书后，两家餐饮企业充分认识到法律风险，主动调整态度，按月将租金足额支付至法院专案账户，原本隐性、易流失的经营收益被成功转化为稳定现金流，为债权实现提供了持续支撑。

四、结语

当前商业不动产执行普遍面临变现周期长、市场波动大等现实困境。在资产难以快速成交的背景下，租金债权往往成为维系现金流的核心来源，将租金债权作为与资产处置并行的核心策略，能在复杂的不动产执行案件中掌握主动、赢得先机。

但实践中租金债权执行并非简单的“发函催收”，而是一项需要系统设计、多点突破的精细工程。从租赁关系的全面核查，到真实租金的深度调查，再到冻结措施的及时落地，每一个环节都需要代理人对法律规定的熟练运用、对商业模式的敏锐判断以及对执行法院的有效协调。