房企破产新纪要下工程款与金融债权的清偿变局与应对｜执行专栏

信息来源：建领城达所　 时间：2026-09-15　 作者：建领城达所

2026年9月4日，最高人民法院印发《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（法〔2026〕137号，以下简称《纪要》），并自印发之日起施行。

本次《纪要》对购房人，特别是非消费性购房人的保护作出颠覆性变化，今后相当一部分“已售未过户”房屋，因购房人权利获得优先保护，将不再作为一般财产自由变价、分配。施工方和金融机构原本可预期受偿的责任财产或将相应收缩，各类优先权受偿格局也面临重新调整。

本文拟结合《纪要》相关条款，从购房人权利保护、优先权分配格局变化及施工方、金融机构的风险与应对作简要实务解读。

一、《纪要》规定购房人满足“已付全款”“已办预告登记”或“合法占有”三者之一的，便可以限制管理人解除合同与收回房屋

《企业破产法》第18条允许管理人对双方均未履行完毕的合同，选择解除或者继续履行。以往开发商破产案件中，管理人可解除不满足商品房消费者条件的购房合同、购房人仅能申报普通债权主张退款，这是实务中的常规处理方式。《纪要》第9条第2款对此作出调整：

“购房人在破产受理前已经支付全部购房款的，管理人不得依据企业破产法第十八条的规定解除购房合同。”

这条规则有两项特点值得关注：

第一，不问购房目的。条文仅审查购房人是否付清全款，不区分自住或投资用途，商铺、公寓、办公等各类商品房均适用本规则。

第二，不问是否占有、是否登记。即便购房人尚未收房、未办理预告登记，只要在破产受理前付清全款，管理人同样不得解除购房合同。

在此基础上，《纪要》第11条规定：已办理预告登记的购房人，管理人不得以购房人未付清全款为由解除合同；第12条规定，购买商铺等物业的非消费性购房人已合法占有房屋的，管理人不得解除合同、收回房屋。

值得注意的是，前述规则仅在合同继续履行层面，赋予非消费性购房人类似商品房消费者的保护，且该保护严格以“房屋具备交付与办证条件”为前提。若项目最终无法续建、合同客观履行不能，只能转为退款清偿的，非消费性购房人不能享有《纪要》第31条第2款赋予商品房消费者的“购房款返还超级优先权”，仅享有普通破产债权，受偿顺序劣后于建工优先权与抵押权。至于购房款返还的具体清偿问题，不在本文讨论之列。

二、在现行破产法语境下，不得解除即意味着继续履行，非消费性购房人在破产中事实上取得了类似超级优先权的保护

对于管理人不得解除的购房合同，《纪要》并未直接明确其处置路径。回到《企业破产法》的框架看，合同既然不能解除而继续存续，便只能继续履行。对于继续履行的合同，《纪要》第17条规定，房屋具备交付和登记条件的，管理人应当交付房屋并办理登记手续，购房人尚欠尾款的，结清尾款即可。项目整体出售的，继续履行的购房合同随项目一并转让给受让人（第28条）；重整、和解的，由重整后的债务人继续履行（第31条第1款）。据此，无论项目采取何种处置路径，该类房屋最终均过户登记至购房人名下，不再纳入破产财产变价分配范围。

在此情况下，若案涉房屋之上已存在建工优先权或者抵押权，非消费性购房人的“继续履行”请求应当如何与这些既有优先权相衔接？

《纪要》并未规定非消费性购房人的权利优先于建工优先权、抵押权，但优先权的实现须以标的物为载体，如建工优先权通过折价、拍卖工程得以实现，抵押权依托抵押物变价获得清偿。一旦房屋交付并过户登记至购房人名下，管理人无法再对该房屋实施拍卖，建工优先权就此丧失标的物。抵押权在法律层面虽仍然存续，但《纪要》第30条第2款规定，抵押权人在清算程序中依法获得清偿后，购房人或者管理人可以请求裁定注销抵押登记。该规则的思路是由抵押权人另行受偿，而非处置购房人所购房屋实现抵押权。至于抵押权人从哪些责任财产获得清偿、交房办证与工程款清偿之间的顺位关系、购房人支付的尾款如何安排使用，《纪要》均未作出规定，重整程序中亦无配套规则。后续破产实务中，交房、办证、工程款清偿以及抵押注销之间的先后顺序，很可能成为新的争议焦点。

但无论如何，非消费性购房人都可能因合同“不得解除”而获得事实上对抗在先建工优先权或者抵押权的优先地位。

三、《纪要》实施后，对施工方和金融机构最大的影响，不在于清偿顺位的变化，而在于清偿资产的缩水

《纪要》强化购房人保护后，对施工方和金融机构最现实的影响，是可供变价受偿的责任财产大规模缩水：

（一）大量已售房屋归属购房人，可供清偿的资产规模或将显著下降

项目出险时，施工方和金融机构通常按剩余房屋、在建工程及其他资产的处置价值预估回收金额。在既往的处置逻辑下，除商品房消费者购买的住宅之外，已售未过户的房屋仍属于抵押权和建工优先权的覆盖范围，可以通过破产程序清偿其上的优先债权。

《纪要》实施后，非消费性购房人满足三项条件之一的，即可主张继续交付并办理产权登记。原本作为核心变现资产的已售未过户房屋，将从可变价财产中大量剥离。该类房产虽账面价值未变，实际可供优先债权人受偿的财产却大幅减少。

（二）购房人身份成为争夺焦点，由此引发的“虚假包装”可能进一步侵蚀偿债资产

购房人获得的保护越强，围绕购房人身份和履约外观的争议就越激烈。开发商及其控股股东、实际控制人存在强烈的逃废债动机，通过倒签合同、循环转账制造付款流水、借款冲抵购房款、突击补办网签或者预告登记、补发钥匙等做法，刻意制造已付全款、完成登记或者合法占有的外观，转移本应用于清偿优先权人的责任财产。以房抵债领域的风险与此类似，普通债权通过倒签或者补签协议包装为房屋买卖，进而主张购房人权利保护。

部分真实购房人，尤其是商铺、公寓等非消费性购房人，也可能作出不合规的操作，例如购房款未存入预售资金监管账户，直接转入开发商体外账户；或明知房屋已被查封、抵押仍低价认购。项目出险后，部分购房人还可能通过私自撬锁、强行入住等方式伪造合法占有的外观。

上述行为的不利后果最终由施工方和金融机构承担，如债务人挪用、体外流失的房款难以追回；购房人即使存在过错，只要形式上满足全款或者合法占有的外观，其合同仍可能适用不得解除规则，施工方和金融机构依法取得的优先权由此被架空。

（三）《纪要》实施后，购房人和债务人反而倾向推动破产，施工方和金融机构则需重新权衡强制执行与破产的利弊

在执行程序中，按照《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号）第14条，即使非消费性购房人在查封前已签订合同、付清价款并合法占有，也只能排除一般金钱债权的执行。该解释第19条也未赋予预告登记对抗建工优先权和抵押权的效力。因此，非消费性购房人即使同时完成网签、全款与占有，在执行程序中仍无法阻止优先权人处置房屋，以往的破产项目也大多沿用该裁判口径。

《纪要》实施后，同一房屋，在执行程序中可被优先权人处置，一旦进入破产程序，则需向非消费性购房人继续履行。这一差异将重塑各方对争议解决路径的选择。对非消费性购房人而言，破产程序明显优于执行程序，大概率会积极推动破产申请。债务人基于前述第（二）项所述理由，加之购房人保护、项目续建、追回资金优先用于续建等规则有利于其关联主体与项目盘活，同样倾向于推动破产。

而对施工方和金融机构来说，破产不再当然优于执行。以往进入破产程序，可借助管理人追收财产、撤销个别清偿、整体处置项目，通常比零散执行更有利。但当前破产受理即意味着执行中止、保全解除、首封优势归零；原本执行程序中本可对抗非消费性购房人的优先权，进入破产后反而落空。据此，施工方和金融机构需要重新评估两种程序的优劣，具备执行处置条件的，应当争取在破产受理前完成处置。

四、应对建议

《纪要》实施后，面对购房人保护对责任财产形成的挤压，施工方和金融机构的项目回款策略亦需相应调整：

在执行阶段，应及时掌握项目情况，并积极把握付款、抵房等现实清偿机会：

1、严格监控监管账户和资金流向。定期以网签备案套数和备案价核对入账金额，必要时申请法院调取开发商及关联方的账户流水。

2、发现异常及时采取措施。资金去向或者销售情况异常的，及时采取司法查封措施。查封不限于未售房屋，非消费性已售未过户房屋同样争取查封、拍卖，倒逼购房人提出执行异议、举证证明其购房的真实性与合法性。

3、衡量执行与破产，妥善选择程序。逐一论证在执行程序和破产程序中的偿债资产价值、处置便利性与处置周期，谨慎判断选择有利的偿债程序。

对于已经进入破产程序的项目，更要积极参与到程序中来：

1、主动核查购房债权。重点核查购房人身份、异常交易，对倒签合同、借款冲抵房款、循环转账、突击网签、交钥匙等异常情形，应及时提出异议。

2、进入破产后要主动盯住追回资金。既要推动管理人追回被挪用、转移的项目资金，也要努力争取已追回资金用以偿还己方债权。

3、积极参与重整和分配方案，向管理人主张对《纪要》予以限缩解释“合同不得解除，不等于既有优先权即被当然涤除”。针对非消费性购房人房屋，可主张在尊重购房人继续履行诉求的前提下，审慎平衡各方权利顺位，尽可能保留既有优先权对案涉房屋价值的受偿可能性；同时请协调管理人对该类房屋的交房、办证节奏予以合理把控，兼顾优先权人的清偿权益，避免在先担保权益完全落空。